Identifier les clauses clés des baux commerciaux

• Maîtriser la notion de bail commercial
  • Le domaine d’application
  • La durée du bail
  • Les congés et la demande de renouvellement
  • Les précautions à prendre pour la clause de destination
• Fixez le loyer et son évolution en cours de bail
  • fixation initiale du loyer
  • L'évolution du loyer en cours de bail
  • Révision triennale
  • Clause d'échelle mobile et révision de l'article L. 145-39

Exercice d'application : Analyse de la situation d'un bail pour savoir comment optimiser l'évolution du loyer pour le bailleur et pour le preneur en fonction de divers scénarios

Maîtriser le fonctionnement des baux commerciaux

• déterminer les clauses économiques autres que celles relatives au loyer
  • travaux et charges , notamment les mises en conformité : déterminer la répartition entre les parties
  • la sous location: conditions de régularité , précarité relative du sous locataire , incidence sur le bail principal...
  • La cession : cession de fonds de commerce , cessions de droit au bail , cession déspécialisation , fusion, TUP
  • La déspécialisation partielle et plénière

Etude de cas : examen des clauses de réparation émises aux normes d'un bail

• Exercer le droit au renouvellement
  • les conditions du droit au renouvellement
  • la fixation du loyer de renouvellement
  • utiliser les indices ou la valeur locative pour calculer le nouveau loyer
  • l'estimation de l'indemnité d'éviction et le maintien dans les lieux
  • Le droit d'option Le droit de repentir
  • Le droit de repentir

 Exercice d'application  : détermination de loyers de renouvellement simples