La vente de biens immobiliers en liquidation judiciaire (réalisation d’actifs)

Le cadre juridique de la réalisation d’actifs en liquidation judiciaire

Nous commencerons par rappeler les principes fondamentaux.

Le dessaisissement du débiteur

En liquidation judiciaire, le débiteur est dessaisi de l’administration et de la disposition de ses biens.
Nous analyserons les conséquences concrètes de ce principe sur les ventes immobilières.

Le rôle du liquidateur

Le mandataire liquidateur a pour mission principale de réaliser l’actif afin de désintéresser les créanciers.
Nous verrons comment il intervient dans les ventes immobilières et quelles sont ses prérogatives.

Un focus particulier sera consacré aux situations complexes :

• Que se passe-t-il lorsque le bien est commun ?
• Que se passe-t-il lorsqu’il est indivis ?

Nous aborderons notamment la procédure de licitation-partage par la voie oblique, souvent méconnue mais déterminante en pratique.

La procédure jusqu’à l’ordonnance autorisant la vente de gré à gré

Cette partie détaille la chronologie procédurale.

Seront étudiés :

• la collecte des pièces nécessaires,
• la rédaction de la requête,
• l’audience devant le juge-commissaire,
• l’ordonnance autorisant la vente de gré à gré,
• la notification de la décision,
• l’obtention du certificat de non-appel indispensable à la régularisation de l’acte.

Cas pratique : Une ordonnance autorisant la vente a été rendue et le notaire en a connaissance. Peut-il immédiatement instrumenter la vente ?

Les vérifications préalables à toute vente immobilière

Nous verrons quelles diligences doivent être systématiquement accomplies.

Vérifications générales

• Interrogation du BODACC
• Vérification des inscriptions existantes

Vérifications spécifiques au notaire

Lorsque la vente de gré à gré est autorisée, le notaire doit obtenir les réponses des créanciers hypothécaires conformément à l’article 2463 du Code civil.

Nous distinguerons :

• l’accord de mainlevée,
• la renonciation au droit de surenchère,
• la réduction de gage.

Cas pratique : Comment instrumenter une vente autorisée par le juge-commissaire lorsqu’un bien est grevé d’inscriptions hypothécaires ?

La libération et la répartition du prix de vente

Une fois la vente signée, plusieurs questions sensibles se posent.

Nous étudierons :

• Qui est dépositaire des fonds en cas de purge amiable par l’acquéreur (article 2464 du Code civil) ?
• Le règlement des charges de copropriété impayées : rôle du notaire ou du liquidateur ?
• Le cas de l’indivision post-communautaire ou successorale.
• La situation particulière du débiteur décédé : lorsque l’administrateur provisoire de la succession est nommé, le prix peut-il transiter par sa comptabilité avant celle du liquidateur ?

Les risques spécifiques : créanciers occultes et indivision

La notion de créancier occulte

Nous définirons cette notion et analyserons ses conséquences pratiques pour le notaire, notamment en matière de responsabilité.

Créanciers de l’indivision ou créanciers de l’indivisaire

Un état des lieux jurisprudentiel permettra de distinguer les deux situations et d’identifier les conséquences sur la répartition du prix.