La législation des locaux professionnels

Introduction et contexte

• Les différents types de locaux professionnels : bureaux, ateliers, entrepôts, commerces, cabinets.
• Distinction entre usage professionnel, commercial et mixte.
• Les acteurs concernés : propriétaires, locataires, entreprises, professions libérales.

Activité brise-glace : “Identifier le type de local adapté à chaque activité”.

Le cadre juridique du local professionnel

Les trois principaux types de baux

• Bail professionnel (Loi du 23 décembre 1986, art. 57 A)
  Professions libérales, durée 6 ans, résiliation libre par le locataire (préavis 6 mois).
• Bail commercial (Code de commerce, art. L.145-1 et s.)
  Commerçants, artisans, sociétés commerciales : durée 9 ans, droit au renouvellement, révision triennale du loyer.
• Bail précaire / dérogatoire (art. L.145-5 Code de commerce)
  Occupation temporaire (max. 3 ans).

Exercice pratique : étude de cas — choisir le bon type de bail selon l’activité d’un professionnel.

Sécurité, hygiène et accessibilité

Sécurité des locaux (Code du travail R.4221-1 à R.4227-55)

• Sorties de secours, extincteurs, ventilation, propreté, éclairage de sécurité.

Hygiène et confort

• Sanitaires, aération, espace minimum, lumière naturelle.
• Normes ERP (Établissements Recevant du Public).

Accessibilité (Loi du 11 février 2005)

• Mise aux normes handicap, contrôles préfectoraux, sanctions

Atelier : check-list de conformité sécurité et accessibilité d’un local type.

Urbanisme et destination des locaux

• Lecture du PLU et vérification de la zone d’activité.
• Procédure de changement d’usage (habitation → professionnel).
• Cas du permis de construire ou d’aménager.

Exercice collectif : analyser un plan d’urbanisme fictif et identifier les contraintes.

Normes environnementales et énergétiques

• Diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP.
• Décret tertiaire (2019-771) : obligations de réduction énergétique (-40 % en 2030).
• Suivi et traçabilité des consommations.

Quiz interactif : “Vrai ou faux ? Les obligations environnementales du bailleur.”

Assurances et responsabilités (30 min)

• Assurance PNO (propriétaire non occupant) et multirisque professionnelle.
• Responsabilité civile de l’exploitant en cas d’accident.
• Répartition contractuelle des obligations dans le bail.

Cas pratique : incident dans un local – qui est responsable ?

Fiscalité des locaux professionnels (30 min)

• Taxe foncière et refacturation possible au locataire.
• CET (CFE + CVAE) : principes et redevables.
• TVA immobilière selon le régime choisi par le bailleur.

Contrôles et sanctions (15 min)

• Rôles des autorités : inspection du travail, mairie, commission de sécurité.
• Sanctions en cas de non-conformité : amendes, fermeture administrative, responsabilité pénale.

Discussion guidée : comment anticiper un contrôle de conformité ?