Actualité du bail commercial 2025 : jurisprudences et réflexes pratiques

Module 1 – Conditions d’application du statut (1h15)

• Convention d’occupation précaire : conditions L.145-5-1 (circonstances indépendantes) – vente de filiale (CA Bordeaux, 6 oct. 2025)
• Logement accessoire dans un bail commercial : statut commercial + conséquences expulsion (CA Caen, 16 janv. 2025)
• Baux dérogatoires successifs : fraude et prescription neutralisée (Cass. 3e civ., 30 mai 2024)
  Atelier : “qualification du contrat”

Module 2 – Destination et vie du bail : les pièges (1h15)

• Activité non autorisée : tolérance ≠ autorisation écrite (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025)
• Arrêté de mise en sécurité / péril : avant et après réforme 2024 (Cass. 3e civ., 3 juil. 2025)
• Perte des locaux et indemnisation : cas fortuit vs vice du bien (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025)
  Cas pratique : “le locataire a changé d’activité” (commandement / stratégie)

Module 3 – Loyer en cours de bail : indexation, révision, suspension (1h30)

• Clause d’indexation “à la hausse” : réputé non écrit partiel + clause qui survit (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025)
• Exception d’inexécution : suspension des loyers sans mise en demeure si impropriété (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025)
• Déplafonnement (renouvellement) : facteurs locaux de commercialité sans preuve de hausse de CA (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025)
• Travaux locataire : transformation vs amélioration (CA Caen, 24 avr. 2025)
  Atelier : “suspension/consignation des loyers : quand c’est jouable ?”

Module 4 – Charges & garanties : retour au contrat (45 min)

• Charges pré-Pinel : seul le bail fait foi, paiement répété ≠ acceptation (Cass. 3e civ., 13 fév. 2025)
• Cautionnement disproportionné : on ne regarde que les sommes restant dues sur les anciens cautionnements (Cass. com., 26 nov. 2025)
  Checklist : “audit rapide charges + caution”

Module 5 – Résiliation / congés / indemnité : sécuriser la procédure (1h15)

• Clause résolutoire : délai < 1 mois = clause entièrement réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, 2 arrêts)
• Congé triennal pour reconstruire : pas besoin de permis préalable, intention présumée sincère (Cass. 3e civ., 19 juin 2025)
• Indemnité d’occupation et perte du droit à indemnité d’éviction si non-paiement (CA Paris, 25 sept. 2025)
  Atelier : “stratégie bailleur vs preneur sur impayés”

Module 6 – Cession / sous-location / vente : les risques lourds (45 min)

• Cession : info tardive du cédant ≠ sanction automatique (CA Riom, 22 janv. 2025)
• Sous-location déguisée : “prestation de services” = sous-location → perte indemnité d’éviction (CA Paris, 25 sept. 2025)
• Vente d’immeuble entier : pas de préemption même si un seul local (Cass. 3e civ., 19 juin 2025)
• Droit de préférence : sanction = nullité, action en 2 ans (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025)

Module 7 – Procédures collectives & fin de bail (1h)

• Redressement : arrêt des poursuites sur loyers antérieurs → on déclare (Cass. com., 19 nov. 2025)
• Résiliation pour impayés postérieurs : impayés doivent exister le jour où le juge statue (Cass. com., 10 déc. 2025)
• Fin de bail : référé = provision / pas indemnisation définitive (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025)
  Cas final : “locataire en RJ + impayés + clause résolutoire”